'A Prefeitura vai multar e cobrar, nem que seja judicialmente', declarou em janeiro de 2025. Crédito: Secom/Prefeitura de São Paulo
Em janeiro de 2025, o prefeito de São Paulo, Ricardo Nunes (MDB), disse que incorporadoras e construtoras seriam punidas pela venda de apartamentos populares a clientes de maior renda. “A Prefeitura vai multar e cobrar, nem que seja judicialmente”, afirmou. Em outro evento na mesma semana, chegou a classificar a situação de “ato criminoso” e defendeu a aplicação de penalidade “pesada”.
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Um ano depois, contudo, as duas primeiras penalidades divulgadas — de R$ 31 milhões — ainda não precisaram ser arcadas pelas empresas responsáveis. A maioria das cerca de 50 multas determinadas também segue em fase de recurso, enquanto 18 penalidades esgotaram as etapas de esclarecimentos nos últimos dias e, com isso, passarão ser cobradas.
Além disso, o valor das multas diminuiu: uma revisão da interpretação da lei pela gestão Nunes reduziu o valor das punições, que passou a ser calculado por apartamento “desvirtuado”, não mais por todo o empreendimento. Desse modo, as 18 penalidades totalizam R$ 5 milhões, segundo a Prefeitura.
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Em nota, a gestão Nunes afirmou à reportagem que “intensificou o controle sobre a destinação de moradias populares a famílias de baixa renda”. “A revisão do Plano Diretor Estratégico, em 2023, e o Decreto 64.244/2025 trouxeram medidas como aperfeiçoamento da definição de critérios de renda familiar, definição de tetos de valores de venda, reforço na fiscalização e proibição para aluguel de curta duração”, completou.
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Responsável por um dos dois primeiros empreendimentos multados, a Benx respondeu à reportagem que “a penalidade foi inicialmente aplicada pela Prefeitura sem prévia notificação, o que levou à reabertura de prazo para apresentação de defesa e à regularização do trâmite”. Também disse ter apresentado evidências de que os moradores se enquadram na renda familiar máxima das unidades.
Em janeiro de 2025, a penalidade anunciada era de R$ 13,3 milhões, calculada com base nos 282 apartamentos populares do Viva Benx Lapa, restritas a famílias com renda de até seis salários mínimos mensais. O empreendimento é referido na sanção como M.A.R. Hamburgo Desenvolvimento Imobiliário SPE Ltda.
A outra penalidade anunciada ainda em janeiro do ano passado foi para o B.Side Faria Lima, da MF7 com a You,Inc, em frente ao Shopping Eldorado, em Pinheiros. Procuradas, as empresas não responderam.
Em 2025, elas haviam dito que respeitaram a “legislação em vigor à época do lançamento” e sustentado que as unidades foram vendidas para pessoas enquadradas no perfil de renda estipulado. Segundo as empresas afirmaram à época, foram tomadas “todas as medidas cabíveis para demonstrar o efetivo cumprimento das obrigações”.
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Apuração inclui 721 empreendimentos
No último dia 6, a Secretaria Municipal de Habitação informa que apura a situação de 721 empreendimentos, totalizando 116.338 unidades habitacionais enquadradas como Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP).
Até agora, conforme a pasta, 49 processos administrativos resultaram na aplicação de multas, que somam quase R$ 43,8 milhões.
“O valor difere do divulgado anteriormente, já que os processos seguem em atualização, podendo passar por ajustes após análise das defesas apresentadas pelas empresas e a consolidação dos cálculos técnicos finais”, afirma a administração municipal.
Ainda de acordo com a secretaria, “os processos referentes às multas mencionadas estão em revisão para adequação dos valores ao critério de proporcionalidade por unidade habitacional, conforme manifestação da Procuradoria Geral do Município”.
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Como o Estadão revelou, há uma recente onda de devoluções de imóveis na Justiça por causa de clientes que afirmam ter comprado apartamentos populares sem saber das restrições de renda. Os casos envolvem empreendimentos novos em bairros valorizados de São Paulo, como Vila Nova Conceição e Moema, na zona sul, e Perdizes, na região oeste, assim como se espalham por todas as zonas da cidade.
O “desvirtuamento” de unidades populares a pessoas de maior renda foi alvo de denúncia do Ministério Público de São Paulo na Justiça. Uma Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) na Câmara Municipal também apura o caso. As empresas envolvidas dizem ter seguido a legislação e as entidades do setor imobiliário afirmam que os casos são “pontuais”.
Esses problemas envolvem imóveis erguidos e negociados por incorporadores e construtoras por meio de vários benefícios concedidos pela Prefeitura. Segundo o anuário mais recente do Secovi-SP, apartamentos com essas restrições são a maioria dos lançamentos na cidade.
Decisões dos magistrados apontam, porém, que a classificação como imóvel para moradia social nem sempre está suficientemente explícita para o comprador, assim como as suas restrições. Entre elas, estão o veto ao uso não residencial, à habitação por famílias de renda mais alta e à locação de curta temporada (Airbnb e Booking, por exemplo).
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